“好房子”將引領房地產走向歷史性轉型
中房報記者 許倩丨北京報道
“今后，中國房地產市場一定是分化的。盡管一線城市房地產市場持續回暖，比如上海、北京房價基本穩定，甚至有所回升，但三四線城市房價仍在下跌。因此，無論是開發商還是供應商，都應該抓住這一特點，從現在開始要更加關注投資的點在哪兒。”趙暉說。
2月21日，中國房地產報攜手法蘭克福展覽（上海）有限公司、中展智奧（北京）國際展覽有限公司，聯合舉辦了“好房子 新賽道——暖通舒適系統助力‘好房子’建設”創新論壇，住房城鄉建設部原總經濟師趙暉發表了重要演講。他早年曾在日本留學，任教多年，對日本房地產市場有著深入了解。他認為，日本曾經歷過房地產泡沫破滅全過程，分析日本房地產發展歷程對我國房地產發展及‘好房子’建設都有著重要啟示。
第一個啟示：房地產泡沫前后，日本房價地價走勢情況。趙暉分析了1975年～2022年日本地價走勢圖，日本房地產行情最核心的指數是地價。從1945年開始，日本地價指數一直在增長，且持續增長了將近50年，到1990年達到最高峰，由此也造就了“樓市永遠不會下跌”的神話。1990年房地產泡沫破滅后到現在快30年了，至今日本的地價仍沒有恢復到當時最高峰的一半，這個教訓是非常慘痛的。日本地價及房價持續下跌了15年，此后15年進入平穩階段，不跌但也不漲。更嚴峻的是，伴隨著樓市股市一起破滅后，各行各業做什么都不賺錢了，企業和百姓失去了信心。直到現在，日本又有一批人開始買房，他們是什么人？是至少隔了一代的人，這些人沒有經歷過房地產泡沫破滅，所以他們不害怕，敢于下場，這說明，房地產泡沫破滅后的恢復期不是一件輕松的事，甚至需要一代人的時間。當然我國發展階段與日本不同，不能說未來房地產走勢與日本完全一樣。
第二個啟示：不同地區的樓市分化。1990年，日本東京房價與全國一致達到最高點，這之后持續下跌了15年；之后平穩階段持續了7~8，2012年隨著進入金融量化寬松階段，東京房價又開始上漲；到今天，東京的房價已經超過了泡沫最高峰。日本另外的幾個大城市，當前房價接近1990年泡沫高峰時期，但還沒有達到這個峰值。日本還有很多地方城市，當前房價則處于更低的水平。“這兩年，東京房價在瘋狂增長，與其他地方相比呈現明顯差異，甚至讓人感覺又有些小泡沫出現了，這就是我說的，大量的是年輕人在買房，他們當時沒被蛇咬過，換了一代人甚至換了兩代人的時候，市場情況就會發生一些變化。”趙暉說。他表示，這一特點對我們的啟示就是，今后我國房地產市場一定是分化的。盡管現在一線城市房地產市場持續回暖，但三四線城市房價仍在下跌。一線及重點二線城市房地產去化周期已降至十幾個月，有的甚至更短，但三四線城市遠不止這個數，市場分化非常嚴重。企業在投資時，尤其需要注意這一特點。“幾十年來，東京的住宅建設戶數基本變化不大，即使房地產泡沫破滅后變化也不大。雖然日本全國人口都在降，但東京的人口還在持續增加。我們國家未來也會面臨人口下降問題，但要強調的是，地區分化是必然規律，日本年輕人持續流向東京，他們說在家鄉找不到理想的工作。此外去東京上大學也是重要原因。流向東京的人口中年輕人多，女性比男性多。”趙暉說。“我退休后去東京住了一段時間，東京市場的好房子一房難求，很多中國人跑去東京買房，房價相對不太高是一個原因，第二個原因就是好房子。東京購房需求大于供給的現象比北上廣深要突出”他說。
第三個啟示：好房子將成為新趨勢，彰顯社會地位是購房者的重要購房動機。“我是1997年回國的，那個時候東京還有很多很差的房子，一種叫作木結構出租房，占據大城市住房存量近20%，相當簡陋，主要是租賃用房，這是當時東京等大城市的特色。現在再去，幾乎找不到了，都翻建成高量的公寓。在日本，買房人通過買好房來突出‘我是住在這個高端公寓里的人’，象征我的身份和社會地位，這個心態非常強。”趙暉說。他繼續講道，日本好房子的設計和建造并不是多么豪華，而是做得非常精致，通過精致彰顯現代與時尚。日本的公寓住房雖然很小，但高端公寓居然把一層到二層大廳都做成挑空層，這部分空間其實也是買房人付的錢，他們愿意為此付錢，目的是顯示身份。開發商為了迎合顧客需求設計建設高品質住房。即便是中等收入工薪階層住的房子，也把公寓門廳、公共空間、外立面等建的高檔和時尚精致，這是市場需求。這也是為什么好房子有市場的重要原因。“日本的住房沒有公攤面積，56平方米的房子相當于中國的80多平方米，很小，但他們寧可花錢買在面子上、買在高品質上，即便是壓縮自己的居住空間。如果說有一個質量差一點、面積大一點的房子，往往人們也會放棄。”趙暉表示，這是一個社會發展的必然，并不只是日本這樣，新加坡、中國香港、中國臺灣也一樣。相比于住房面積，追求質量是未來購房趨勢。日本的房屋裝修都比較簡潔，不追求奢華，但質量非常高，功能非常穩定，壽命持久，無論是水龍頭、油煙機、灶臺還是空調、門窗、門把，都非常好用，讓住的人生活起來有一種安心感。
第四個啟示：質量是房地產發展的長遠大計。“我們的房子差在哪？是質量，而不是面積。”趙暉說。“我有十多年沒去過東京，再去之后有些恍惚，為什么東京看著像一個新城市，而北京卻像舊城市？從發展階段看我們應該是新城市，東京應該是舊城市。后來發現，并不是東京都蓋了新房子，而是很多舊房子看起來就像新的一樣，特別亮。這些房子都是普通民房，并不是高檔房。”他說。“北京與東京的城市建設面貌包括功能差距十分明顯。”“對比來看，日本的房子在結構質量、設施設備、防水、隔音、隔熱、生活便捷性方面，都比我們的房子要高一些。”他反問道，我們能不能把房子做得精致一些？他認為，日本房子質量高的原因，一是人的因素，國民對質量普遍有高要求，質量越高的產品，他們越要追求。二是從業者精益求精的精神，這是值得很多國家學習的。“我看過日本的幾個施工現場，鋪馬路牙子時，一個老頭兒每鋪一塊，都要趴下身子看縫是否對齊，并拿白毛巾擦磚面和縫隙。沒人監督他，這是一種追求自身做工質量的內在自覺”。第二，使用的材料確實不一樣；第三，日本的建筑標準更加完善和詳盡；第四，日本的市場清明、責任清晰。“要實現好房子目標，最重要的還是要認識到標準的重要性。住建部部長倪虹在某重要研討會上講過一句話，他說一定要用國際眼光去對待我們的標準。為什么中國人能生產全世界最好的手機？為什么中國人能生產全世界最好的電動汽車、最好的輪船？就是因為這些行業的產品要拿到全世界競爭，與國際最先進企業競爭，必須以世界最高標準為要求。他們是我國現代化的標志，是我們的驕傲。但是說句不好聽的，我們建好沒多久就顯得老舊的房子、普遍看到破爛狀態的人行道，等城市建設質量和形象，給我們國家現代化形象拖后腿了。其中一個原因是建設這個行業屬于地域性行業，在本地區賣出去、交代過去就行了，無需與其他地區更不用與國際高質量產品比較、競爭。我們建設行業要有萬分的緊迫感和責任感。建設好房子，不是未來的理想，而是我們必須抓緊補上的欠賬。”
第五個啟示：非常出色的住宅修繕機制。在日本，通過持續充分的修繕來確保住房的價值、功能和質量，居民都有這個理念。趙暉說，充裕的資金籌集機制即住房修繕基金制度很值得我們借鑒。在日本，房屋所有者除每個月繳納物業管理費外，還要繳納住宅維修基金。“日本東京的住宅維修基金大約10年提高一個額度，因為那個時候房屋老化更厲害了，要修的工作量更大了，修的項目也更多了，對此居民都認同。再過十年再提高維修基金繳納額，越老的房子要交的維修基金越高。中國的北京則是倒過來，越新的房子物業管理費越貴；越老的房子物業費越便宜。”“雖然房地產仍面臨很多問題，但我堅信會一步步克服這些問題。我們的房地產發展仍在途中，前景美好，‘好房子’建設也將引領房地產走向歷史性轉型。”